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资色·深度|为什么是碧桂园?

2019-03-21 09:26:12 来源: 和讯房产 举报
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3月18日,碧桂园发布2018全年业绩,打破所谓的行业规律的数字,使其再次成为整个地产行业研究的模板。

2018年,碧桂园营业收入、毛利、净利润等核心指标均实现大幅增长。其中,营业收入3790.8亿元,同比增67.1%。毛利1024.8亿元,同比增74.3%。净利润485.4亿元,同比增68.8%。股东应占利润约为人民币346.2亿元,同比增32.8%。股东应占核心净利润341.3亿元,同比增38.2%。与此同时,净借贷比率同比下降7.3个百分点,仅为49.6%。

为什么是碧桂园?在回答“为什么”之前,或许,首先需要明确 “是什么”。

2019年1月21日,碧桂园董事会主席杨国强,在集团2019年工作会议上分享《碧桂园是什么》时提到,一定要追求有质量的发展,一定要科学地去谋划,提升全周期竞争力,精准地投入,实现长期效益和短期效益的有机结合。杨国强说,地产、农业、机器人是未来三个重点方向!

这是碧桂园的答案。

那么,所有研究碧桂园的人的答案是什么呢?我们试图用量化的财报数据,来诠释这个答案。

01

财报显示,截至2018年12月31日止年度,碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约5018.8亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米,同比分别增长31.25%和23.06%,增速远超行业平均水平。

根据中指院数据,2018年,全国商品房销售额和销售面积增速也仅为12.2%和1.3%。市场下行时,还能保持高增长,至少说明了一家企业同时具备了两种能力:一是销售能力,二是抗风险能力。

从业绩中可以看到,本次碧桂园只是公布的权益销售额。谈及原因,杨国强说,财务数据方面,我们主导占了50%以上就可以在会计报表中说是我们自己的项目,但不知道有多少是合作的,公布权益销售额,大家对于碧桂园的真实销售就会一目了然。

其实,自2018年8月起,碧桂园就仅公布权益销售数据,不再公布全口径销售数据 但根据第三方统计机构克而瑞数据显示,2018年碧桂园全口径销售金额7287亿元,同比增长32%

但是,在全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下,碧桂园有一个指标仍值得关注,即净借贷比率同比下降7.3个百分点,仅为49.6%。

据克而瑞地产研究披露的数据,2018上半年末,170家房企加权平均净负债率上升为92.56%,较年初增加了4.04个百分点,60%的企业的净负债率有所上涨。从行业平均水平看,碧桂园负债杠杆较低,财务保持稳健,打破了行业“高增长高负债”的所谓定律。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,从资本市场投资者关心的角度看,负债数据也是颇受关心的。尤其是2018年属于资金小年,企业现金流或负债等数据是否健康及风险可控,也是比较关键的。

从碧桂园的年报可以看出,2018年国内房地产企业融资环境趋紧,融资成本明显上升,但碧桂园的杠杆水平和融资成本仍旧处于行业低位。数据显示,截至2018年,碧桂园已连续多年保持了净借贷比率低于70%。负债数据继续凸显财务运作等方面的优势。

资料显示,碧桂园于2013年启动新一轮扩张型战略起,就将财务稳健、现金流的安全放在十分重要的位置。彼时碧桂园在财务制度上也设置了两条安全红线:一是净借贷比率不能高于70%,二是可动用现金余额不低于总资产10%。在这两条安全线保障下,碧桂园在高速运转的同时,依然保持了较为稳健的财务结构。

经营不依赖于外部“输血”,内部强管控和高周转,为碧桂园带来的是连续三年的现金流为正和高达9成的回款率。

年报显示,碧桂园权益物业销售现金回款约4557.9亿元,权益销售回款率高达91%。继2016、2017年后又一次实现正净经营性现金流,截至2018年12月底,公司可动用现金余额约2425.4亿元,另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。净经营性现金流指标为正,说明碧桂园当下通过经营本身便可实现现金良性循环,不需要依赖外部融资来支撑现金流。

各大金融机构似乎也更加看中一家企业的财务健康程度,并以此来判定是否给予买入评级,其他市场层面的影响或也可以忽略不计。

比如,中银国际发布研报认为,投资者对实质上较为坚韧的普通三线城市市场过于悲观,依旧推荐买进碧桂园,因为碧桂园在远离热门经济带的低线城市有着较为庞大而分散的土地储备。鉴于整体市场已经转冷,我们更加偏好于资产负债表稳健和有投资级评级的公司,稳健的财务状况赋予开发商进一步整合小公司和提高市占率,并且以较低的财务成本维持毛利的能力。

2019年的碧桂园同样值得期待。碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示,如果没有出现巨大变化,我们预估碧桂园的融资成本在2019年会控制得比较好,应该不会比2018年有上升。

碧桂园总裁莫斌说,“今年碧桂园的管理主题是全周期综合竞争力提升,我们要像研究原子弹一样,将30层的楼房每道工序、每个环节,对产品竞争力、成本竞争力、服务竞争力研究得更加透彻。”

02

截至2018年12月底,碧桂园业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个县/镇区,是行业内布局最广泛的房企。2018年全年12个月,按项目所在地分,位于一二线和位于三四线销售金额比例为36:64;按目标市场分,目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。

以三四线城市为主的布局路线,大不同于多家房企明确的坚持一二线城市布局,因此碧桂园被质疑该线路风险较大,毕竟有人口、产业、经济总量聚集的一二线更具抗跌性。

但杨国强则从另一个“立面”进行回击:“我是看好三四五线城市的。你们想象一下,现在农民工的工资已经升上来了,升得比较高,过去只有2000来块钱,他没办法买房子;现在升上来了,但在房价1万多块钱以上的城市买房子也比较难。所以,生活条件好了以后,他们应该是回去将父母、孩子移到县城和镇里住。”

3月1日,在2019年春节后的第一次集团管理会议上,杨国强同样表示,中国这样大,14亿人口,这么多追求美好生活的人们,每个人都会想更进一步。走出来务工的那么多农民,很多人不会真的回农村去住了,他们应该有好一些的城镇住房。“现在我们的城镇化率还远低于发达国家。房地产每年起码会有10万亿左右的市场,问题是我们有没有竞争力。大家要重新努力去思考,怎样提升我们的竞争力?”

杨国强说,中国城镇化还有很长一段路,未来十多年城镇化还会有比较快的增长速度,这个就是空间。

那么,碧桂园在三四线以下的县城还有多大城市空间呢?截至目前,碧桂园还有60%的县城还未进入,这在一定程度上预示着碧桂园未来的增长空间。

我们将碧桂园未来业绩支撑分成三大空间,一是城市空间,二是土地空间,三是新业务空间。城市空间指还未进入的三四线城市以及还需进一步深耕的三四线城市;土地空间指在潜在区域的可售资源和可售货值;新业务空间指农业、机器人等新领域,不过,这一空间需要更长时间来换取。

那么,碧桂园的土地空间潜力有多大?这意味着公司发展后劲充足指数和业绩增长支撑的强度。

年报显示,截至2018年12月31日,碧桂园在国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米,其中未售权益可售货值约1.7万亿元,可满足集团未来三到四年的销售量。2018年获取的土地中,目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。

截至2018年末,集团位于大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米,权益可售货值达到3721亿元。

从上述数据看,碧桂园在大湾区的土储领先同行,开发价值巨大。

克而瑞公布的《2018年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》也显示,碧桂园无疑是大湾区最大的受益者,其在粤港澳大湾区的土地储备超过5000万平方米,远远超过其他企业;拥有大湾区的土储货值5713.4亿元,占到了30家房企总量的10%。

由于在大湾区拥有充足且优质的土地储备,碧桂园近年来于该地区的销售成绩也十分可观。2018年碧桂园国内权益合约销售前十城市中,就包括粤港澳城市惠州(楼盘)、佛山(楼盘)、东莞(楼盘)及广州(楼盘),其中惠州更是位居各城市销售魁首,2018年权益合约销售达210亿元,占到了总权益销售占比的4%,市场占有率排名第一。

当然,碧桂园对自己的土储也十分自信。公司常务副总裁程光煜表示,“我们有丰富的土地储备和良好的市场分布,我们会根据市场呈现出来的机会,做合理的投资,我们相信现有的土储足以支撑全年的发展。”

几大金融机构的研报同时透露出了“城市空间和土储空间”的重要性,并认为这两大空间是碧桂园的给力“武器”。

摩根大通发布研报称,碧桂园已经慢慢成长为一个赢得投资者信任的公司,相信市场会渐渐因为其强劲的销售和结转利润利润而对公司更加有信心。过去一线城市和核心二线城市的收紧行情中让布局于核心城市外围的碧桂园受益,我们认为这样的情形可能会继续。我们相信碧桂园在未来三年依旧会有良好的净利润增长,并且因为低线城市土地成本投入少,相应的风险也很小。基于碧桂园2019年的盈利情况,摩根大通给予碧桂园“买入”评级。

兴业证券(601377)表示,碧桂园充分享受到了城市化带来的房地产行业大发展红利。公司从顺德起家,全面覆盖国内重点城市,进入超过200个城市,稳固三、四线城市领先地位,逐步加大布局一、二线城市,土储结构逐年优化。目前公司总土地储备超过3亿平米,可支持未来约3-4年发展。

责任编辑:刘鑫鑫

侍玉 本文来源:和讯房产 责任编辑:侍玉_sq09
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