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三四线不能碰——你对这句话的误解有多深?

2019-06-14 09:59:43 来源: 大胡子说房 举报
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无论是昨天、今天、还是明天,私信还是留言还是李俊怀老师微信,咨询三四线的人总是最多,绵绵不断,络绎不绝。

这个普遍的现象不仅仅出现在大胡子说房的公众号,手机前的你一定也问过或者在别的公众号看到过。

问的最多的,一般都是某小城市能不能买,行业的通识答案是:

三四线城市不要碰,县城不要碰。

但这是行业的通识,却也是最容易产生误区的通识。

我们今天就来细化剖析“三四线不要碰”这个概念的误区和门道。

三四线为什么也在涨

对于很多人来说,所见所闻都是三四线城市,在此次行情中不断的上涨,甚至很多人都在抱怨,听了你们自媒体说三四线不能碰,错失了多少赚钱的机会。

在谈三四线城市的时候,其实我们必须要先弄懂中国的人口流动和城镇化的状态,这是理解一个事物的根基。中国的人口流动是怎么样一个流程,这个问题我想大多数人都没有思考过。

中国的人口流动简单来讲其实就是“人往高处走”的一个状态,你可能说,这么浅显的问题还用你说? 其实不然,这个状态里,还有很多细微的变化和分值值得我们研究。

其中最显著的就是在2015年之前的那几十年,和最近五年的状态出现明显的变化。

第一代的阶段,大多是基于考学和工作。当初的那一代人绝大多数都是农村出身,通过外出务工和考学以及分配工作长辈安排工作等多个维度,离开农村,直接由农村跳跃到城市。

大概是:农村进县城,农村进市区,农村进省会,农村进北上广深,县城进市区,县城进省会这样一个轨迹。

而当下的阶段,随着城市的发展分化,房价的阶级分层已经造成了另一番人口移动轨迹。

大概是这样:农村进乡镇,乡镇进县城,县城进地市,县区乡镇地市都去省会,省会去强省会,省会去一线强二线,然后一线城市回流到省会、二线甚至强地市,这样一个轨迹。

那么答案就很明显了,中国的人口流动的轨迹发生了变化,那城市的人口后劲和动能也发生了变化。

三四线城市,也就是我们一直常说的地市甚至是弱地市强县城。

这些城市正在经历中国城镇化的快速发展的最关键时期,迅速扩张的城市新区和城区面积,大量拆迁的棚改和城中村拆迁改造,以及被一二线城市高房价逼得回去买房留后路的中年人,综合构成了整个三四线这一波上涨的生态链。

这些城市正在经历中国城镇化的快速发展的最关键时期,迅速扩张的城市新区和城区面积,大量拆迁的棚改和城中村拆迁改造,以及被一二线城市高房价逼得回去买房留后路的中年人,综合构成了整个三四线这一波上涨的生态链。

这一套上涨的背后,并没有经济的支撑,也没有大量人口流入的支撑,更没有所谓的城市大发展,有的只是大开发商们联合下沉小城市之后的炒作,以及我们不想说,但又不得不说的地方财政对土地依赖的现状。

总之,三四线涨只是你看到的表面,你看到了他的涨,但你看不懂他为什么涨,所以你更不可能知道为什么行业共识,是不建议大家碰三四线。

最大的误区

“不建议大家碰三四线”,这句话没有错,但最大的误区也恰恰是在这句话。

因为我们要搞明白,到底什么样的人,什么情况的人,我们才不建议碰。我们说的三四线不要碰到底指的是什么样的情况?

首先,是人。

这句话面向的人,本就不是大量的三四线百姓,而是一二线城市中计划返乡置业,或者说作为资金不足投资品的群体。以及在三四线城市中已经有过房产,完全不缺房子住的群体。

再是状态,这句话面向的人,也要分状态。当你是在三四线以上的城市,且并非准备即可回去自住的状态下,是不建议的。当你是在三四线城市中,纯粹准备拿来再买一套甚至多套,用以投资的状态,也是不建议的。

如果你需要解释,这两个状态都有一个共通性,就是你有更好的选择。特别是那些说现在不住以后要住的,你买了一二线,等需要住的时候置换,你不仅仅能拿到原来的房子,甚至还能拿到差价买辆好车。

很多人说,我资金不够啊,只能买三四线啊,这个就跟我们在解释之远郊房的时候有些像,就是你买房作为投资,你看回报就OK,你老盯着房子的单价和面积干嘛?

二线城市一万五一平方的房子你买70平方,和三四线城市八千的房子,你买120平方,总额接近,月供首付都一样,你跑赢大势的概率是二线大还是三线大?脑子多转几圈应该就可以想的明白。

千万不要陷入单价陷阱,这是我对三四线城市投资客的最大的建议。

如果你不理解为什么同样的总价要买二线城市,建议你回过头来看前边第一部分中的人口流入,和大胡子说房以往关于二线城市的文章。

谁能买

那反过来我们其实可以理解为,特定群体是非常不建议碰三四线的,但不是所有的人都不能买,不能碰三四线的房产。

众所周知,许许多多三四线城市的房价已经飙升到8000以上,甚至上万的小城市也大有人在。三四线城市的房产,在某种意义上来说,其实对于大部分人来说也已经高不可攀了。

所以,作为刚需,在面对三四线不能买这件事上,我们的建议是可以另当别论。在真正的特别是上学的需求面前,无论几线城市,哪怕是国家级贫困县的县城,房子仍然还是要买的,生活要继续,房子是一个最基本的承托。

而住的刚需也要分而看之,比如在不考虑上学的问题的情况下,家里有房,但要新房结婚,也要考量自己本身的情况,比如资金实力足够,且家里老房子也够住,这样的情况其实也是不建议买三四线,但相反

  而住的刚需也要分而看之,比如在不考虑上学的问题的情况下,家里有房,但要新房结婚,也要考量自己本身的情况,比如资金实力足够,且家里老房子也够住,这样的情况其实也是不建议买三四线,但相反如果处于一个不买房就影响居住的情况下,自然还是要买,不仅要买,还要早买。

很多人看了三四线不能买这个概念,诚惶诚恐,一路盼着三四线跌,结果眼看三四线城市的房价一路走高,自己的资金购买力越来越低,反而跑来埋怨,归根结底是没有闹明白三四线不能碰,潜在的后半句。

所有的不建议买,都对应的有建议买,三四线不建议买的背后,并不是让你持币等待贬值,而是拿去投资更好的城市,哪怕你是县城提高到地市,地市提高到强地市或弱省会,都可以。只要你别把钱放在银行吃利息。

总结来说:

三四线不能碰是一个亘古不变的真理,但一定是基于投资的角度,特别是人在二三线的状态下。

不要指望中国房价下跌,就算是三四线某一年份市场特别差,下跌明显,也只是行情不稳定的表现,相反,上涨也是,三四线的上涨一样不稳定。而且总体是不可能跑赢一二线城市,如果你非要拿数据反驳我,请不要只拿一个城市,而且请拿二手房均价。

不让你碰三四线城市的后话是建议买一二线,哪怕小一些,在固定总价下,计算收益即可。不是让你持币。

延展来说,哪怕买个县城的垃圾房产,哪怕买些什么不靠谱的公寓和商铺,也少碰或者别碰股票、非法集资、虚拟币之类的东西,你亏的概率会更大。

侍玉 本文来源:大胡子说房 责任编辑:侍玉_sq09
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