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商品房买卖合同解除权应在法定期限内行使

2019-10-16 09:43:41 来源: 江苏经济报 举报
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2014年1月15日,孙某与某房地产开发公司签订了《商品房销售合同》,约定购买该开发商开发的商品房一套,房屋总价款为40万元,合同签订当日支付26万元首付款,余款14万元于2014年12月30日付清。买受人逾期付款的,逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。涉案房屋于2014年8月20日交付,孙某装潢后使用至今,但因开发商某公司的法定代表人涉嫌犯罪被逮捕,公司业务无人问津,一直未向孙某催要剩余房款。2018年6月27日,开发商在未同孙某协商的情况下,以孙某逾期付款为由直接向法院起诉,请求解除与孙某之间的商品房销售合同。孙某辩称,其不同意解除合同,要求继续履行合同,之所以未及时支付剩余房款,是因为开发公司的老板涉嫌非法吸收公众存款罪被逮捕判刑,公司的业务陷于停滞,售楼部人去楼空,无人接收款项。现房价上涨,并已居住多年,同意支付剩余房款,要求继续履行合同。

法院审理认为,依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。孙某与开发商签订的商品房销售合同约定孙某逾期付款超过90日开发商即有权解除合同。因孙某逾期超过90日后仍未能付清余款,故开发商依据合同的约定自2015年3月30日起即可以行使合同解除权。因孙某未向开发商进行过催告,故开发商依法应在一年内即2016年3月30日前行使约定解除权。开发商于2018年6月27日提起诉讼要求解除合同,已超过法律规定的解除权行使期限,故对其请求不予支持。

为督促解除权人及时行使权利,尽快结束双方权利义务关系不确定的状态,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对解除权的行使期间进行了规定。根据该规定,在法律没有规定或者当事人没有约定的情况下,在违约方不催告解除权人行使解除权的情况下,解除权人应当在解除权发生之日起1年内行使。也就是说在解除权发生之后,如果违约方没有催告,解除权人在解除权发生之日起1年的期间内也没有行使解除权的,解除权消灭。合同解除权的行使期限为除斥期间,不发生中止、中断、延长的问题,属于不变期间。因此,合同当事人在订立合同时,应当对解除权约定等内容加以注意,及时行使权利和履行义务,以维护交易安全和经济秩序。

刘鑫鑫 本文来源:江苏经济报 责任编辑:刘鑫鑫_SQ03
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