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中国经济战“疫”录:疫情对楼市影响几何?

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2020年,在新型冠状病毒感染的肺炎疫情这只突如其来的“黑天鹅”影响下,春节假期延长,多数行业被迫停产。近乎停滞的返乡置业、四处关闭的售楼处和开工时间待定的新项目,也让房地产市场传出寒意。这场疫情对中国楼市影响几何?

冲击有多大?

为最大限度减少公众聚集,包括北京、福州、成都等多地陆续叫停了售楼处的销售活动;建筑、交房、公积金办理等上下游环节也纷纷被延后,房地产市场陷入短期“休克”。

中原地产研究中心统计数据显示,从2020年1月下旬开始,大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌95%,市场基本陷入冰点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新社记者分析称,此次疫情对房地产开发、销售、物业等各环节都会产生很大影响。如房地产开发被按下“暂停键”,尽管一些城市规定2月9号以后复工,但真正影响消除可能要到2月底。此外,3月至4月的传统旺季“小阳春”恐怕也会大打折扣。

但冲击可能只是暂时的。一位券商地产分析师指出,从过去10年来看,开年前两个月的楼市销售额约占全年销售比重不到10%,且地产需求并不会消失,只会延后。因此,疫情对楼市的影响是短期的。

对比2003年“非典”疫情时期,中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶表示,现阶段宏观经济环境、行业体量等均发生巨大变化,此次疫情对楼市影响会更大一些。

不过,中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对中新社记者表示,疫情不会改变房地产市场发展阶段和基本面。总体上,房地产刚性需求、改善性需求、重置需求依然还在,一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。

曹晶晶指出,从二季度开始,随着疫情逐步受到控制,房地产市场会逐步回温。

调控会放松吗?

倪鹏飞认为,“房住不炒”的定位和“稳房价、稳预期、稳预期“的调控目标不会变。为了确保以上定位落实、目标实现,基于疫情对房地产市场外部冲击所带来的波动,调控政策应会在因城施策的原则下适度调整。

这意味着,在抑制“炒”的同时,政策也会支持刚性需求、改善性需求等合理住房消费。

中国指数研究院常务副院长黄瑜也指出,因城施策是近几年来各地房地产调控的主要方式。在疫情之后,一些地方可能会在因城施策大背景下,根据当地楼市状况,给予不同程度的灵活政策。

去年下半年以来的融资收紧,给房地产业资金链带来较大压力。中信建投房地产分析师江宇辉表示,未来融资继续收紧的可能性不大。在防范风险的要求下,化解行业杠杆压力,保障行业资金面平稳的调控思路日趋清晰,行业融资政策有望迎来边际改善,且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。

江宇辉指出,1月份房企公司债、中票、短融较2019年12月份环比提升192%、4%和78%,海外发债规模环比增长404%,房企融资已有边际改善现象,未来整体行业融资环境将更趋于平稳。

房价会跌吗?

中国指数研究院研发中心总经理白彦军指出,今年一二季度,各大房地产开发商降价促销预期明显,预计今年三四线部分城市可能出现明显价格战。

倪鹏飞则认为,疫情冲击及市场反应和政策对冲,不仅可能导致房地产市场月度和季度波动幅度增大,也可能带来房地产市场年度降温幅度增加,但总体依然趋稳。

疫情结束后,积压需求或集中入市,这会导致房价的报复性上涨吗?

倪鹏飞指出,疫情过后,销售量会有较大恢复和增长,但是房价报复式反弹的可能性较小。中国房地产长效管理机制已经基本建立,能够自动应对市场波动,在双向调控的政策操作下,若城市房地产市场月度和季度波动超过合理区间,可能会受到主管部门的约谈和问责。

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