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深圳楼市去年冰火两重天:一手房热了,二手房成交创近十年新低

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2021年,深圳新房住宅成交量同比增长15.5%,创近六年新高;二手住宅成交同比下滑57.3%,创近十年新低。

刚刚过去的2021年,深圳新房市场和二手房市场呈现出“一热一冷”态势。1月20日,深圳中原研究中心发布2021年深圳楼市年度报告(以下简称“报告”),其中显示,2021年全年,深圳新房住宅成交52417套,同比增长15.5%,创近六年新高;二手住宅成交40699套,同比下滑57.3%,创近十年新低。

2021年,深圳新房市场和二手房市场呈现出“一热一冷”态势。资料图片

新房住宅量价齐升,成交量创近六年新高

2021年,新房主导深圳房地产市场,“打新热”贯穿全年,而后期随着政府管控加强,市场预期下降,加之供应大增,新房市场热度也开始呈现下降趋势。

深圳中原研究中心监测显示,2021年,深圳新房批售项目159个,与2020年相比同期减少8个,出现小幅度下滑的现象。与2020年走势一样,新房批售项目主要集中在下半年,占总量接近七成。

在销售方面,2021年,深圳新房住宅共成交52417套,总面积522.3万平方米,均处于近六年来的最高位。持续上升的成交量,一方面得益于开盘总量持续的增加,另一方面得益于“网红盘”的推动,万丰海岸城、华润城润玺等五个楼盘全年成交量超1000套,成交量超过500套的楼盘合计40多个,主要分布在宝安、光明两区。

图片来源/深圳中原研究中心

而在价格方面,2021年深圳新房价格同比出现上升,8万元/平方米以上高位段成交占比大幅上升14%,主要是受到一批“量多价高”项目带动所致,单价4万元以下的低价位段成交占比下滑较为明显。

分月度来看,深圳2021年新房市场成交呈“中间低,两头高”的分布形态。2021年2月,深圳二手房参考价出台,引发二手房市场成交量出现暴跌情形,新房成交量也从高点开始下滑;5月,深圳实施新房指导价,加上近几个月开盘数量的减少,成交量也处于全年的低位;下半年,为了加快资金回笼,开发商推盘节奏明显加快,成交量出现明显反弹的现象。

从不同区域来看,2021年,深圳十一区中,南山、罗湖、宝安、大鹏、深汕合作区、坪山六区成交套数及面积同比出现正增长,光明等五区则同比下滑。其中,宝安区2021年共有24个住宅项目入市,全年成交13713套,同比增长121.5%,成为全年成交套数最多的区域;南山区全年成交4749套,同比增长239.9%,成为增长速度最快的区域;而光明、龙华等五区同比均出现双位数的下降。

展望2022年的新房市场,深圳中原研究中心分析指出,监管层维护房地产市场健康发展的决心保持不变,对楼市的调控政策将随着经济环境的变化而变,预计会继续出台措施来缓解房地产商资金流动性紧张现象;在新房住宅方面,随着房地产商为了尽快回笼资金,推盘节奏会进一步加快,预计2022年成交量会进一步上升。

二手住宅成交量同比下滑超57%,创近十年新低

尽管全年新房成交创出新高,但2021年深圳二手房市场却基本处于冰封状态。尤其是去年二手参考价等政策出台后,二手住宅购房成本有所提高,相比之下新房优势更为明显,二手房成交逐渐陷入低迷,套均价则出现结构性上涨。

深圳中原研究中心监测显示,2021年,深圳二手住宅成交套数同比下滑57.3%至40699套,全年二手住宅成交面积为362.5万平方米,同比下滑55.8%,成交量跌至十年来新低。

单位:套。图片来源/深圳中原研究中心

而在价格方面,2021年深圳二手房套均总价较上年继续攀升,达到762万元/套。从原因来看,一方面是新房打新热,刚需更多涌向新房市场,二手市场则以改善为主,成交面积增加;另一方面,上半年价格与成交量均处于相对高位,拉高了总价,下半年虽然均价下滑,但成交量较少,对价格影响相对较小。

从月度走势来看,2021年1月,深圳二手住宅过户量7008套,为年内最高;2月8日二手房参考价出台后,虽然3月、4月深圳二手住宅过户量依然维持在4000套以上,但市场实际成交已经快速下滑。至10月,深圳二手住宅过户量仅有1605套,为2012年3月以来的新低。年末最后两月,整体市场略有回温,成交量也小幅回升。

从各区成交量来看,2021年全年,龙岗成交量依然位居第一位,成交套数为11717套,占全市成交的28.8%,但较2020年成交下滑55.8%;盐田区成交1222套,同比下滑34.1%,跌幅最小。

深圳中原总经理郑叔伦分析指出,2021年是深圳二手房最受压的一年。虽然上半年市场整体热度不低,但下半年开始受到疫情反复等影响,加上调控加强,客户对于购房更加谨慎;预计2022年二手房市场会比2021年有改善,但也只是开始走出谷底,属于慢慢恢复的一年。

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